Wraz z wejściem z początkiem 2009 roku norm dotyczących charakterystyki energetycznej budynków, ustawodawca nałożył na zbywcę oraz wynajmującego mieszkanie lub dom obowiązek przekazania drugiej stronie umowy świadectwa charakterystyki energetycznej.

Czym właściwie jest owo świadectwo?

W definicji Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju „świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem określającym wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej również oświetlenia”.

Obowiązek przekazania przez właściciela nieruchomości „świadectwa energetycznego”, który powstał po wprowadzeniu nowych zapisów do ustawy „Prawo budowlane” stał się niejako warunkiem do zwarcia przedmiotowej transakcji – przynajmniej w teorii.

W rzeczywistości, we wspomnianych przepisach zabrakło określenia sankcji za niewywiązanie się z obowiązku przez właściciela nieruchomości, co w praktyce spowodowało zwyczaj nie przygotowywania świadectw ale również negatywnie wpłynęło na społeczną świadomość istnienia w ogóle jakichkolwiek wymogów dotyczących charakterystyki energetycznej budynków.

Wpływ na taki rozwój sytuacji mieli również notariusze, którzy walnie zadecydowali o stosowaniu w umowach przeniesienia własności zapisów o treściach typu: „sprzedający oświadcza, że dla przedmiotowej nieruchomości nie zlecił przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej a kupujący taki stan akceptuje i zobowiązuje się nie wnosić z tego tytułu żadnych roszczeń”.

Podobne zapisy w umowach na pewien czas załatwiły sprawę.

Jeżeli świadectwo rzeczywiście nie zostało przygotowane a nabywcy taki stan nie przeszkadzał, analogiczny do powyższego zapis pojawiał się w akcie notarialnym co ostatecznie wyjaśniało kwestię przygotowania „certyfikatu” dla danej nieruchomości.

Jeszcze w tym miesiącu zaczną obowiązywać nowe regulacje mające zapobiegać tego typu praktykom. Wchodząca w życie 9 marca „Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków”, zawiera w sobie istotny zapis dotyczący konsekwencji dla właściciela nieruchomości w przypadku nie dostarczenia „świadectwa energetycznego”.

Kwestię ustawowego obowiązku ciążącego na właścicielu sprzedawanej czy wynajmowanej nieruchomości reguluje artykuł 11 przedmiotowej ustawy, w którym czytamy:

„Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazuje odpowiednio nabywcy lub najemcy:

1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy najmu.„

Następstwa niewywiązania się z ww. powinności regulują ustępy 2 i 3 niniejszego artykułu:

„2. W przypadku gdy zbywca albo wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nabywca albo najemca, może w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności albo najmu, wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania.
3. W przypadku gdy świadectwo charakterystyki energetycznej albo jego kopia nie zostaną przekazane w terminie 2 miesięcy od dnia dostarczenia wezwania, o którym mowa w ust. 2, nabywca albo najemca może, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego.„

Jak więc widać, nie przygotowanie owego świadectwa już na etapie sprzedaży czy najmu naraża nas nas na dodatkowe koszty nawet rok po podpisaniu umowy.

Tym razem ustawodawca uniemożliwił także zrzeczenie się przez nabywcę lub najemcę prawa do otrzymania „certyfikatu”, przez zastosowanie w ustępie 4 omawianego artykułu zapisu o następującej treści:

„Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa, o którym mowa w ust. 2.„

Jak nowe przepisy będą funkcjonowały w rzeczywistości z pewnością okaże się z czasem. Jednakże najmniej ryzykowne dla zbywcy wydaje się być zlecenie przygotowania takiego świadectwa uprawnionemu do tego audytorowi we własnym zakresie. Dzięki temu sam będzie mógł ustalić wysokość wynagrodzenia za usługę. Zdecydowanie mniej korzystną wydaje się być sytuacja w której to nabywca, korzystając ze swojego prawa, zleci wykonanie „certyfikatu” na koszt sprzedającego niekoniecznie martwiąc się o atrakcyjną cenę wykonania zlecenia. Wszakże nikt nie zadba o naszą kieszeń tak jak my sami…

Sławomir MODER – audytor energetyczny nr uprawnień MIR/ŚE/3075/2014